マンションの最大下落幅を想定して、心の準備をしておく

事前に最悪を知っておけば、株なら5%の調整で狼狽売りせず、50%の暴落が来てもある程度の受け身がとれる。 資産構成にも反映できる（現金・債券を厚めに持つなど）。 S&P500の直近過去最大ドローダウンはリーマンショック時の約57%。 これを知っていると「今回は10%下げた、もう終わりだ」と右往左往にはならない。知識と準備が感情の緩衝材になってくれます。

では不動産はどうでしょうか。直近20年のデータで東京中古マンション市場を振り返ると、 最も下落圧力が強かったのはリーマンショック前後（2007〜2009年）です。

当サイトの独自集計による2005〜2025年のゾーン別中古マンション取引価格推移がこちら。 都心・城東・城南などエリア別に色分けしており、リーマンショック（2008年）の谷と、 その後の長期上昇局面が読み取れます。

2007〜2009年を拡大して見ると、リーマンショックは2008年9月を起点に発生し、そこから1年は株価が下落を続けました。 日経平均は約半値（-50%）まで落ちています。一方、都内の中古マンションの下落幅は株価に比べると限定的です。

2007年初頭を起点（=100）としたとき、2009年第2四半期の価格水準は以下のとおりです。

また、四半期ごとの騰落率（23区全体）は、下落幅のMaxが-5.77%（2008Q4）となっています。 株式と比べると不動産の最大下落幅は相対的に小さく、城西に至っては上昇しています。 景気がよかろうが悪かろうが、住む需要に変化はないためと考えられます。

ただし上記の折れ線グラフは「中央値」ベースのため、個別駅では分布に大きなばらつきがあります。 411駅のうち、リーマン前後で50%の下落となった駅が約25駅、30%の下落となった駅が約103駅存在していました。

流動性の低さがある分、「下落中でも売れない」という精神的コストは株より大きい面もあります。 とはいえ、100年に一度と言われたリーマンショックですら、都内マンションはおおむね10〜20%の下落だったことが読み取れます。

神奈川・埼玉・千葉のリーマンショック前後の価格推移も確認しましたが、 こちらはリーマン時も堅調に価格を維持していました。 郊外の実需層（ファミリー向け購入）は投資目的の買いが少なく、 景気変動の影響を受けにくい面があると考えられます。

資産形成は突き詰めるとメンタルゲームだと思っています。 正しい知識を持っていても、暴落のニュースが流れた瞬間に感情が先走って判断を誤る。 あるいは相場が好調なときに過剰なリスクを取ってしまう。

だからこそ「最大でこのくらい食らう可能性がある」という数字を平時に頭に入れておくことが大切です。

• ·リーマンショック（史上最大級の危機）時、都内中古マンションはゾーン中央値ベースで最大-22%（都心3区）
• ·四半期ごとの最大下落幅は-5.77%（23区全体）
• ·駅別では25駅が-50%、103駅が-30%という分布。一方で城西や郊外3県はほぼ維持
• ·株式（日経平均-50%）と比べると下落幅は相対的に小さいが、流動性の低さによる精神的コストは別途存在する

相場の先行きは誰にもわかりません。ただ、過去の最大下落幅を知っておくことは、 次の嵐が来たときに「想定の範囲内だ」と構えるための、一番手軽な保険です。想定内の出来事は、感情的なダメージが格段に小さいからです。

すでにポジションがある人も、これから買う人も、こういった心の準備をしておくことが 心の平穏を保つ手段になるのではないでしょうか。