沿線別 中古マンション価格と上昇率

JR・私鉄・東京メトロにまたがる主要39路線を対象としました。

まず全39路線の坪単価水準（2025年・中央値）を確認します。ゆりかもめが681万円でトップ、銀座線・半蔵門線・南北線とメトロ都心路線が続きます。 武蔵野線は161万円で最も割安な水準です。

各グラフには以下3つの情報を重ねています。東横線を例にとると：

• ·①（棒）坪単価の上昇率（2020年→2025年、左軸）— 棒が高いほど値上がりした駅
• ·②（折れ線）乗降者数（2023年、右軸）— マーケット規模の補助線
• ·③（棒）坪単価（2025年、左軸）— 現在の価格水準

①は各駅の取引データから坪単価の中央値を年別に算出し、その変化率を棒の高さで表現しています。 プラスの棒が多く、高いほど値上がりした沿線ということになります。

都心ほど価格が高いのは想定通りですが、上昇率はかなりばらつきがあります。 価格水準が高い都心寄りの駅でも、上昇率が意外と平凡なケースは少なくないです。 逆に価格水準はさほど高くないのに特定の駅だけ急上昇しているケースも散見されます。 「価格が高い＝上がっている」は大まかな傾向はあるものの、必ずしも成立しないというのが正直な印象です。

また、乗降者数と価格上昇率はあまり相関がありませんでした。 大きなターミナル駅だからといって上昇率が高いわけではなく、小さな駅でも上昇しているケースは多い。 乗降者数はあくまで「そのエリアのマーケットの大きさ」を示す指標であって、「値上がり力」の指標ではないと考えたほうがよさそうです。

ただし乗降者数が多い＝取引件数が多いということでもあるので、取引件数が多い沿線は流動性が高く「売りたいときに売れる」安心感があります。 上昇率という意味では特別ではなくても、負けにくく手堅いというメリットは大きいと感じました。

東京メトロはどれも強いです。都心部を走っているので当然ではありますが、 特にりんかい線とゆりかもめの上昇率が高いのが目を引きます。 湾岸エリアへの注目度の高さが数字に表れています。

三田線が面白い特徴を示しています。 価格は都心からなだらかに下がっていくのですが、上昇率は郊外も負けていないという構図です。 都心直結でありながら相場が割安な郊外駅が再評価されている流れが見えます。

JRは路線が長く郊外まで延びるため、上昇率ではあまり上位に入りません。 ただし武蔵野線が健闘しており、特に越谷レイクタウンの上昇率が際立っています。 2007年に新駅が開業し、イオンレイクタウンを含む大規模開発が行われた効果が 今も価格に反映されている格好です。三郷もTX（つくばエクスプレス）の影響からか好調です。

私鉄はやはり東横線・目黒線の東急コンビが強いです。 渋谷と横浜、目黒と武蔵小杉（＋日吉）という東京と神奈川を代表するターミナル同士を結ぶ路線は、 やはり強いです。

• ·ブランド・利便性・沿線再開発（武蔵小杉と武蔵小山のダブル「むさこ」）どれをとっても強い
• ·井の頭線は取引件数は少ないが、浜田山など高級住宅街を通り坪単価・上昇率ともに高水準

小田急線も健闘しています。特に代々木上原のブランドが際立っており、 沿線内で上昇率と坪単価の2冠で王者感があります。

注目は向ヶ丘遊園と登戸の再開発コンビです。 向ヶ丘遊園は上昇率がかなり高く、すでに市場への織り込みが始まっている様子が見えます。 一方、登戸はまだ「見つかっていない」感があり、個人的に今後も要チェックの駅です。

• ·坪単価の水準と上昇率は必ずしも比例しない——「高い駅が上がる」とは限らない
• ·乗降者数は値上がり力の指標にはならない——大ターミナル駅が特段上昇するわけではない
• ·取引件数が多い沿線は流動性が高く、長期保有でも手堅い
• ·再開発・新駅開業が価格上昇の大きなドライバーになっている（越谷レイクタウン・武蔵小杉など）
• ·登戸など「まだ見つかっていない」再開発エリアに注目の余地あり